La procédure d'expulsion d'un locataire est longue — entre 12 et 24 mois en pratique —, strictement encadrée par la loi et parsemée de formalités dont la moindre omission peut entraîner la nullité de l'ensemble des actes. Maître Laurette Bernard, avocate à Arras, accompagne régulièrement des propriétaires confrontés à ces situations en droit civil et les aide à sécuriser chaque étape, du commandement de payer jusqu'à l'exécution forcée. Voici un guide détaillé pour comprendre les délais réels, les pièges à éviter et le rôle de chaque acteur dans cette procédure.
Ce qu'il faut retenir
Dès le premier mois de loyer impayé non régularisé, il est recommandé de réagir. Chaque mois d'attente supplémentaire alourdit la dette du locataire, repousse l'échéance de récupération du logement et peut faire basculer la procédure dans la trêve hivernale. Avant d'engager la procédure judiciaire proprement dite, le bailleur peut tenter une résolution amiable via un conciliateur de justice, sans frais pour les parties. Cette démarche peut aboutir à un plan d'apurement de la dette ou à une résiliation amiable du bail avec départ volontaire du locataire, évitant ainsi une procédure de 12 à 24 mois. Elle présente également l'avantage de constituer une preuve de diligences amiables, exigée dans l'assignation ultérieure.
Si aucune solution amiable n'aboutit, le premier acte formel consiste à faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Ce document doit impérativement viser la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, c'est-à-dire la clause qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire.
Ce commandement est soumis à six mentions obligatoires, dont l'absence d'une seule entraîne sa nullité et oblige le bailleur à tout reprendre depuis le début :
Le commandement doit être signifié à tous les titulaires du bail — époux, colocataires ou co-preneurs. Si une caution garantit le bail, elle doit en être informée dans les 15 jours suivant la signification, sous peine de perte du droit aux pénalités et intérêts de retard. Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice saisit automatiquement la CCAPEX par voie électronique au moment de la délivrance du commandement de payer, dès lors que l'impayé dépasse deux mois ou représente au moins deux mois de loyer.
Une fois le commandement de payer signifié, le locataire dispose d'un délai pour régler l'intégralité de sa dette. Ce délai varie selon la date de signature du bail : deux mois pour les baux antérieurs au 13 juin 2024
Un point essentiel à retenir : seul le règlement intégral de la dette éteint la clause résolutoire. Un paiement partiel ne suffit pas à arrêter la procédure.
Si le locataire ne régularise pas sa dette dans le délai légal, le bailleur doit l'assigner devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP), la juridiction compétente pour tous les litiges relatifs aux baux d'habitation. Cette assignation est délivrée par un commissaire de justice et comporte, à peine de nullité, plusieurs mentions obligatoires : la juridiction saisie, l'identité des parties, l'objet de la demande, un exposé des moyens en fait et en droit, le bordereau des pièces, les diligences amiables entreprises, les lieu, jour et heure de l'audience, ainsi que l'avertissement de jugement par défaut en cas d'absence du locataire.
L'audience ne peut pas être fixée moins de six semaines après la délivrance de l'assignation. Par ailleurs, le préfet doit être notifié au moins 42 jours calendaires avant la date de l'audience, sans possibilité de prorogation même si ce délai expire un jour férié.
Pour les bailleurs personnes morales — SCI non familiales, sociétés, organismes HLM —, la saisine de la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives) est obligatoire au moins deux mois avant l'assignation, sous peine d'irrecevabilité de la demande.
Pour éviter tout renvoi d'audience, constituez votre dossier complet en amont : bail signé, commandement de payer signifié, décompte actualisé des impayés, justificatif de propriété, relevés bancaires prouvant les impayés et preuve de notification au préfet.
Devant le JCP, la représentation par avocat n'est pas obligatoire. L'article 761, 1° du Code de procédure civile dispense expressément les parties de constituer un avocat, la procédure étant orale. Toutefois, les causes de nullité et d'irrecevabilité sont si nombreuses qu'un bailleur non assisté s'expose à des erreurs de forme susceptibles d'anéantir des mois de démarches. Une mention manquante dans le commandement, un délai de notification au préfet non respecté, une absence de justification des diligences amiables : chacune de ces omissions peut conduire au rejet de la demande.
Lors de l'audience, le juge examine le dossier et, si les conditions sont réunies, constate l'acquisition de la clause résolutoire, prononce la résiliation du bail, ordonne l'expulsion et condamne le locataire au paiement des arriérés ainsi qu'à une indemnité d'occupation.
Si le juge accorde un échéancier, surveillez chaque échéance avec la plus grande vigilance : le non-respect d'une seule rend la clause résolutoire définitivement acquise, sans recours possible, même si la dette restante est minime.
Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux (CQL). En pratique, le CQL peut être délivré en même temps que la signification du jugement ou dans les jours qui suivent (entre J+0 et J+10 selon les cas). Ce document ouvre un délai de deux mois au locataire avant toute intervention forcée, ce délai courant à compter de la signification du CQL lui-même et non à compter de la date du jugement. Le juge peut toutefois réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi caractérisée du locataire ou de squat.
Attention : tenter d'expulser vous-même un locataire — changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, exercer des pressions — constitue un délit pénal passible de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal), même si les impayés sont avérés. Inversement, le locataire qui se maintient dans les lieux après l'expiration du délai du commandement de quitter les lieux s'expose lui-même à une amende de 7 500 € (article 315-2 du Code pénal). Cette disposition peut constituer un levier de négociation pour obtenir un départ volontaire du locataire.
À noter : Pendant toute la durée de la procédure, et notamment après la signification du commandement de quitter les lieux, le bailleur peut engager en parallèle des saisies conservatoires sur les biens du locataire par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, sans attendre l'issue de la procédure d'expulsion. Cette démarche permet de sécuriser le recouvrement des sommes dues en gelant les avoirs identifiés (comptes bancaires, véhicule, etc.) avant un éventuel départ du locataire.
Du 1er novembre au 31 mars, toute exécution forcée d'expulsion est suspendue pour les occupants de leur résidence principale (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). La procédure judiciaire peut se poursuivre, mais le recours à la force publique est gelé. En complément, depuis 2008, la trêve hivernale interdit également toute coupure de gaz et d'électricité pendant cette période, même en cas d'impayés du locataire — cette interdiction s'appliquant indépendamment de toute procédure d'expulsion en cours.
Pour éviter ce décalage, engagez la procédure dès le mois de mars ou avril afin de viser un jugement exécutable avant novembre. Certaines exceptions permettent néanmoins de procéder à l'expulsion pendant la trêve : en cas de squat, lorsque le logement est frappé d'un arrêté de péril, ou dans le cadre d'une ordonnance de protection liée à des violences familiales.
Si le locataire se maintient dans les lieux après l'expiration du délai du CQL, le commissaire de justice adresse une réquisition de la force publique au préfet. Celui-ci dispose de deux mois pour répondre ; passé ce délai, son silence vaut refus tacite.
Après octroi du concours de la force publique par le préfet, le commissaire de justice se présente au domicile accompagné des forces de l'ordre (police ou gendarmerie) et, si nécessaire, d'un serrurier. Si le locataire est absent ou refuse d'ouvrir alors que le délai du commandement de quitter les lieux est expiré, le commissaire de justice ne peut pas procéder seul : il dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et requiert ensuite le concours effectif de la force publique. Les effets personnels du locataire absent sont alors entreposés dans un garde-meuble à ses frais.
Chaque étape de la procédure d'expulsion d'un locataire défaillant comporte des exigences formelles dont le non-respect peut compromettre l'ensemble de la démarche. Maître Laurette Bernard, avocate implantée à Arras et à Méricourt, accompagne les bailleurs confrontés à ces situations en droit civil : analyse du dossier, vérification des actes, préparation de l'audience et suivi de l'exécution. Son intervention permet de sécuriser la procédure et d'éviter les écueils qui retardent la récupération du logement.
Si vous êtes propriétaire dans la région d'Arras et que vous faites face à des impayés de loyer, n'hésitez pas à solliciter le cabinet pour bénéficier d'un accompagnement rigoureux et confidentiel, adapté à votre situation.