Maître Laurette Bernard, avocate exerçant à Arras et à Méricourt, accompagne régulièrement les propriétaires confrontés à ces situations en les guidant à travers les différentes étapes, du commandement de payer jusqu'au recouvrement effectif des sommes dues. Un point essentiel doit être rappelé d'emblée : tenter d'expulser soi-même un locataire, couper les fluides ou changer les serrures expose le bailleur à des poursuites pénales pour expulsion illégale, quel que soit le montant de la dette.
Ce qu'il faut retenir
Dès le premier ou le deuxième mois de loyer non perçu, il est recommandé d'adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette étape, bien qu'elle ne soit pas obligatoire au sens strict, permet de documenter la mauvaise foi ou l'inaction du locataire. Par exemple, un propriétaire dont le locataire n'a pas versé le loyer de septembre dispose d'un élément de preuve solide s'il envoie sa LRAR dès la première semaine d'octobre.
Laissez un délai de 10 à 15 jours au locataire pour réagir avant de mandater un commissaire de justice. Pendant ce temps, vérifiez un point crucial : la date de signature du bail.
Le cabinet de Maître Laurette Bernard intervient en droit civil à Arras pour accompagner les bailleurs dans ces vérifications et sécuriser la procédure dès ses premières étapes.
Sans commandement de payer, aucune procédure d'expulsion n'est juridiquement envisageable. Cet acte, prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit être délivré exclusivement par un commissaire de justice. Il vise la clause résolutoire insérée dans le bail et ouvre un délai légal de six semaines au locataire pour régler l'intégralité de sa dette.
Le contenu de cet acte est soumis à un formalisme rigoureux. Il doit mentionner le montant exact des arriérés, les références du bail, le délai légal applicable, les coordonnées de la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) et la possibilité pour le locataire de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement. L'obligation de notification à la CAF ou à la MSA constitue un piège fréquent : son omission représente la cause la plus courante de rejet des demandes d'expulsion par le juge.
Le coût de l'acte varie entre 150 et 300 euros selon la complexité du dossier. Théoriquement, ces frais sont à la charge du locataire en vertu de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution. En pratique, les récupérer s'avère souvent aussi difficile que de recouvrer les loyers eux-mêmes. Point important à retenir : un paiement partiel de la dette dans le délai de six semaines ne neutralise pas la clause résolutoire. Le locataire doit régler la totalité de la somme due.
À noter : Le commandement de payer peut devenir inefficace s'il n'est pas suivi d'une assignation dans un délai raisonnable. Concrètement, dès que le délai expire sans paiement intégral, engagez immédiatement la phase d'assignation.
Si le locataire n'a pas régularisé à l'expiration du délai, le bailleur peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection par voie d'assignation délivrée par commissaire de justice.
Un conseil pratique : n'attendez pas l'expiration du délai de six semaines du commandement de payer pour préparer l'assignation. Dès réception de la preuve de délivrance du commandement, anticipez la rédaction de cet acte. Cela peut faire gagner plusieurs semaines précieuses. Le délai entre l'assignation et l'audience varie généralement de deux à quatre mois selon l'encombrement des juridictions.
Lors de l'audience, le juge dispose de plusieurs options. Il peut constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer l'expulsion et condamner le locataire au paiement des arriérés. Il peut également accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant. Le juge peut aussi suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il faut anticiper les stratégies du locataire. Celui-ci peut demander des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil, interjeter appel du jugement ou saisir la commission de surendettement de la Banque de France, susceptible de geler temporairement les procédures d'exécution. Un point de vigilance : si le jugement d'expulsion rendu en première instance n'est pas assorti de l'exécution provisoire, l'appel interjeté par le locataire suspend automatiquement l'exécution de la décision. Le bailleur a donc tout intérêt à demander au juge que le jugement soit assorti de l'exécution provisoire dès la première instance, ce qui permet de maintenir la pression sur le locataire et d'avancer dans la procédure de recouvrement même en cas d'appel. Chacun de ces recours rallonge la procédure de plusieurs mois.
Après le jugement favorable au bailleur, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d'un nouveau délai de deux mois avant l'exécution effective.
Le concours de la force publique est indispensable si le locataire refuse de quitter les lieux après le jugement d'expulsion. Le bailleur doit en faire la demande auprès de la préfecture.
La trêve hivernale, prévue par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, court du 1er novembre au 31 mars. Contrairement à une idée reçue très répandue, elle suspend uniquement l'exécution physique de l'expulsion, et exclusivement pour les logements constituant la résidence principale du locataire. Les résidences secondaires et les locations saisonnières en sont expressément exclues : l'expulsion physique peut y être exécutée à tout moment de l'année, y compris entre le 1er novembre et le 31 mars. La trêve n'empêche en aucun cas de délivrer un commandement de payer, de saisir le tribunal, de faire signifier des actes ou d'obtenir un jugement.
Pendant toute la durée de la trêve, la dette de loyer continue de courir. Le bailleur peut et doit continuer d'agir. Prenons un exemple concret : si votre locataire cesse de payer en septembre, engagez la procédure immédiatement. En plaçant l'assignation avant le 1er novembre, vous gagnerez plusieurs mois. À l'inverse, si vous attendez janvier pour réagir, l'expulsion effective pourrait ne survenir qu'à l'automne suivant, voire plus tard. De plus, le juge des contentieux de la protection peut, pendant la trêve hivernale, rendre une décision d'expulsion assortie d'une astreinte financière à l'encontre du locataire.
Obtenir un jugement d'expulsion ne signifie pas récupérer automatiquement les sommes dues. Le titre exécutoire — jugement de condamnation au paiement — constitue la condition préalable indispensable à toute mesure de recouvrement forcé. Sans ce document, aucune saisie n'est possible.
Depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie sur salaire a été considérablement simplifiée. Le commissaire de justice peut désormais engager directement la saisie sans audience judiciaire préalable. Il délivre un commandement de payer au locataire débiteur, qui dispose d'un mois pour régler ou contester. À défaut, un procès-verbal de saisie est transmis à l'employeur. Les sommes sont ensuite prélevées chaque mois selon un barème légal distinguant sept tranches de revenus, avec un minimum insaisissable fixé à 651,69 euros en métropole. Chaque personne à charge réduit la quotité saisissable de 145 euros par mois. Si le locataire perçoit un salaire modeste, le recouvrement mensuel peut être très faible : anticipez que cette procédure peut s'étaler sur plusieurs années. Depuis cette même date, les saisies sur salaire engagées par commissaire de justice sont inscrites sur un registre numérique national des saisies des rémunérations, consultable exclusivement par les commissaires de justice. Cette centralisation permet de détecter d'éventuelles saisies concurrentes sur le même débiteur et d'organiser la répartition des sommes entre créanciers par un commissaire de justice répartiteur désigné à cet effet.
En complément, la saisie-attribution bancaire permet de bloquer immédiatement les sommes disponibles sur les comptes du locataire, dans la limite de la créance. Cette mesure, exécutée par commissaire de justice sans audience, doit être conduite simultanément à la saisie sur salaire pour maximiser les chances de recouvrement. Il faut toutefois garder à l'esprit qu'en cas de pluralité de saisies sur un même débiteur, les pensions alimentaires bénéficient d'une priorité légale de paiement sur toutes les autres créances, y compris les loyers impayés. Si le locataire fait l'objet d'une saisie pour pension alimentaire en parallèle, la part effectivement récupérée par le bailleur peut être significativement réduite. Un principe fondamental s'impose : ne jamais dissocier la procédure d'expulsion du recouvrement des loyers impayés. Les deux doivent avancer en parallèle pour libérer le logement et récupérer les arriérés.
Le recours à un avocat dès le stade du commandement de payer permet de sécuriser l'ensemble de la procédure et d'éviter les nullités qui obligeraient à tout reprendre depuis le début. Un commandement non conforme peut anéantir des mois d'efforts et aggraver les pertes financières.
Maître Laurette Bernard, avocate implantée à Arras et à Méricourt, intervient en droit civil pour accompagner les propriétaires bailleurs confrontés à des impayés de loyer. Son rôle consiste à vérifier la conformité de chaque acte, à conduire simultanément la procédure d'expulsion et le recouvrement des créances, et à adapter la stratégie aux recours éventuels du locataire Si vous êtes propriétaire dans la région d'Arras et que vous faites face à un locataire défaillant, solliciter un accompagnement juridique dès les premiers impayés reste le moyen le plus sûr de protéger vos droits et de réduire les délais d'une procédure qui, sans vigilance, peut s'étendre bien au-delà d'une année.